그린벨트 해제 발표(09,08,11)

 

 

시흥, 과천, 남양주, 의정부, 안산지역이 최대 수혜지로 주목

그렇다면, 위에서 언급한 서남부축, 동북부축 그리고 3대 보조축의 변화로 인해 가장 큰 변화와 개발수혜가 예상되는 지역은 어디일까? 

개발축은 일반적으로 예산과 행정의 집중 지원을 통해 해당도시의 자족성을 높이고  사회간접자본, 기반시설이 획기적으로 확충된다. 이 때문에 개발축은 부동산의 자산가치변화가 클 것으로 보이고, 투자자의 관심 또한  이곳에 집중되기 마련이다. 

 

우선, 발표된 광역도시계획의 내용만 놓고 보면, 서울지역에서는 서남부축의 시발점인 구로, 금천구와 동대문, 중랑구가 변화를 주도할 전망이다. 이들 지역은 서울에 위치하면서도 주변지역, 소외지역으로 인식된데다  뉴타운을 제외하고는 특별한 개발호재가 부재했던 게 현실이다. 그렇지만 이번 개발축변경을 모멘텀으로  수도권 개발축의 진원지 역할수행이 불가피해졌다. 역세권과 뉴타운, 도시재정비촉진지구, 준공업지구, 공공시설이전지구를 중심으로  활발한 지역변화가 예상된다.

그렇다면  수도권 중에서는  어느 지역에 관심을 가져야 할까.

첫째, 가장 눈에 띄는 곳은 시흥지역이 단연 돋보인다. 서남부축의 핵심거점(지역중심)인데다 인천, 안산, 화성 등과 연계된 황해권 녹색성장의 거점도시로 육성될 계획이기 때문이다.

시흥은 지금까지는 수도권 낙후지역이지만 향후 서남부지역의 공업형물류, 유통거점으로 인근지역인 서울 구로, 안산, 인천의 산업배후지원기능과 토취장, 폐기물, 재활용공간으로 훼손된 지역은 체계적으로 정비된다.

사통팔달의 교통망 체계도 갖출 전망이다. 서해안, 제 2경인, 서울 외곽순환고속도로 등과 함께 향후 수인선, 서남선 철도와 제 3경인고속도로 개통 등으로 수도권 최고의 교통요충지로 변모된다.

특히, 최근 들어 1조 9천억원을 들여 정왕동 일대 매립지 430만m²를 개발하는 시흥시 군자지구 도시개발사업의 자금문제가 어느 정도 가닥을 잡아감에 따라 급물살을 타고 있다.

공공청사, 교육시설, 공원, 도서관, 미술관, 워터파크, 영화시설, 휴양시설과 함께 1만 1천 가구의 주거단지, 상업, 관광시설이 들어서는 친환경 복합도시 건설이 추진된다.

이런 점을 반영하여 실례로 광역도시계획발표 후 2주 후인 지난 5월 24일자 부동산114가  발표한 수도권 집값 동향을 살펴보면, 시흥 0.17%, 광명 0.1%, 부천, 0.07%순위로 시흥집값 상승폭이 가장 컸다. 이런 사실은 미래를 예측하는데 시사하는 바가 크다고 하겠다.

둘째, 과천지역의 경우 여가, 레저, 쇼핑, 첨단연구개발, 문화기능을 보완하는 저탄소 녹색주거단지로 만들어 진다. 2012년 정부의 과천청사가 세종도시로 이전할 것에 대비한 포석으로 풀이된다. 과천은 지금도 강남권 못지않은  입지조건에다 재건축용적률이 종전 190%이내에서 250%까지 상향되고, 그린 연구단지가 들어설 경우 자족기능과 친환경도시로서 매력은 더욱 커질게 분명하다. 

셋째, 동북부권의 거점지역으로 개발되는 남양주지역이다. 그린벨트와 산지, 구릉지가 많은 입지여건을 살려 친환경, 저밀도 도시로 탈바꿈할 전망이다. 그 동안 남양주는 서울과의 거리는 가까운 반면에 열악한 교통여건, 취약한 기반시설 등으로 인해 무늬만 수도권이라는 오명과 함께 소위, 미운 오리새끼취급을 당한 것도 사실이다. 하지만 개발축의 변화로 그런 낮은 평가는 오래 가지 않을 것 같다. 중앙선 전철연장, 서울~ 춘천 고속도로, 경춘선 복선화, 제 2외곽순환도로 등 교통망이 대폭 개선되기 때문이다. 한국토지공사가 시행하는 4곳의 택지개발사업도 호재다. 별내지구는 2만 4천가구가 들어서는 공공청사, 공원, 커뮤니티센터 등 이른바, 커뮤니티 코리도가 도입된다. 이밖에도 진접지구와 호평지구 2단계 개발도 추진중이서 전원형 도시로의 발전가능성은 높다
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넷째, 미군기지 이전 및 광역행정타운 조성, 뉴타운, 경전철추진 등 각종 대형개발호재로 중첩된 의정부지역이다. 그간 군사도시라는 낡은 이미지를 버리고 서울 북쪽의 관문도시이자 북부의 행정, 교육, 문화, 교통중심도시로 변모된다. 특히, 서울 외곽순환도로 개통에다 2011년 개통예정인 의정부 경전철은 서울 동북부교통의 대동맥이다. 이를테면, 미군반환공여지 발전종합계획수립, 경기지방경찰청 제 2청사선립부지공사를 필두로 한 광역행정타운 조성, 중랑천·부용천의 생태공원화에 이어 백석천의 제2청계천사업화, 장암·금오·녹양·민락지구 등 대규모 택지개발사업이 개발 촉매제역할을 하고 있다.

다섯째, 친환경 해양녹색성장 거점도시인 안산지역이다. 교통환경으로는 제2서해안 고속도로( 평택시흥), 수도권 서부 고속도로( 수원~광명)에다  신 안산선( 청량리~ 여의도~안산), 수인선( 수원~안산· 시흥~인천) 소사- 원시선, 서해선( 안산~충남화양)등이 계획되어 있다.  시화도. 대부도 해양관광기반구축,사동 명품주거단지조성, 반월시화 국가산업단지특화산업육성, 화정천.안산천생태공원화,태양열을 이용한 돔(DOME)구장건설등 산업. 문화도시로의 발전성이 뛰어난 편이다.

여섯째, 뉴타운사업유도지역인 광명, 부천도 중산층의 새로운 관심지역으로 떠오를 전망이다. 광명은 서남부에 위치한 서울의 위성도시로 그간 베드타운 역할에 그친게 사실이다. 그러나 광명.철산동 일원의 재정비 촉진지구지정을 통한 신도시조성, 제2외곽순환도로, 관악산과 우면산을 관통하는 강남순환도로를 통한 서울지역과의 교통접근성이 훨씬 좋아지는데다  KTX광명역세권개발계획등 호재가 풍부하다. 한편 부천도 원미. 소사. 고강지구 뉴타운 건설이 완공되면 업무, 상업, 주거기능이 복합된 “컴팩트시티”로 탈바꿈할 것으로 기대된다.

 

개발축 투자시 유의할 점은 없나

위에서 설명한대로 개발축에 대한  투자는 각종인프라가 종합적, 단계적으로 구축되는 만큼투자전망도  비교적 밝다고 말할수 있다. 하지만 유의할 점은 없을까.

첫째, 2020 광역도시계획은 말 그대로 10년이상의  장기계획이다. 개발축에 따른 기반시설, 인구증가등 지역요인의 변화가 부동산 자산가치의 변화를 가져온다는 것도 과거 경부축의 개발경험을 통해 이미 알고있는 사실이다. 하지만 부동산의 가격변화는 단기간보다는 비교적 장기간에 걸쳐 꾸준히 점진적으로 나타날 확률이 높다. 따라서 단기간에 높은 시세차익을 기대하기 보다는 여유자금으로 긴 안목에서 접근하는 투자전략이 효과적이다.

둘째, 과거 경부축상의 분당, 판교 등 신도시 개발 사례에 비추어 볼 때 발표후 주택가격은 초기 시세에 빠르게 반영되는 반면에 토지가격은 장기간에 걸쳐 서서히 반영되는 현상이 목격된다. 그렇다면  실수요자들의 경우 초기단계에서는 개발축상 거점지역의 기존 대단지 아파트나 신규분양아파트를 공략하고, 중장기관점에서는 공장이나 산업단지, 물류단지용, 주거용 토지를 보유하는 전략이 바람직하다.

셋째, 개발축상의 성장거점도시는 투기수요집중으로 부동산가격의 변동성이 커질 전망이다. 때문에 향후 토지거래허가구역, 투기지역으로 지정돼 정부에서 특별 관리할 가능성이 높다. 그렇게 되면 토지거래, 분양권전매규제등으로 환금성이 제한되기 때문에 장기간 투자원금이 묶일수 있음을 감안, 선자금계획수립후 투자실행에 나서는 전략이 안전하다.